Drømmen om at købe hus i Frankrig realiserede vi selv for over 20 år siden. Beslutningen var hverken nem eller hurtig – for vi begyndte vores søgning ved den spanske grænse – byen Collioure (billedet), som vi havde forelsket os i. Og vi endte ovre i den modsatte ende af landet – ved storbyen Nice.
Selv om vi vidste, at vores feriehjem skulle ligge i Sydfrankrig tæt på Middelhavet, så var der ganske mange spørgsmål. Skulle det være i en landsby, ville vi have havudsigt, ville vi ind i landet, op i bjergene? Villa eller lejlighed? Byhus eller selvstændig villa? Terrasse eller have? Og ville vi have en pool med alle de problemer, dette kunne indebære? Tæt på butikker og levende landsbytorv med restauranter? Udsigt til hav, bjerge eller landsby?
Ville vi altid køre i bil til vores feriehus – eller ville vi foretrække flyet – og i givet fald hvordan så det ud med afgangene til de forskellige lufthavne?
Gennem et par år undersøgte vi stort set hele Sydfrankrig – og kørte altså ruten fra Biarritz (jo, jo det er ud til Atlanterhavet) gennem Pyrenæerne, langs kysten fra der hvor Frankrig og Spanien møder hinanden ved Middelhavet, gennem Perpignan, Marseille, Toulon og til Menton, langs smukke kyster med Mistralen lurende om hjørnet.
Siden – da vi endelig var kommet det lidt nærmere – så gik jagten på huse gennem nettet. Ejendomsmæglere var på det tidspunkt begyndt at komme på, men det var bestemt ikke alle. Og da vi endelig havde forkastet de første indskydelser og fundet vores område, så var der endnu et niveau at tage hensyn til: Prisen.
Hvad havde vi råd til, hvordan skulle projektet finansieres – og hvordan skulle vi forholde os til alle advarslerne fra velmenende hjælpere, som vi konsulterede undervejs: Hold jer fra et hus med pool, fra en larmende by, fra en stillestående landsby, køb ude på landet, hold jer tæt på butikker, ikke for højt oppe, ikke ved det fugtige havklima, tjek risiko for oversvømmelser og jordskælv, lej i stedet for at købe – og pyha…
Som det vil være mange læsere bekendt, fandt vi vores hus på toppen af en lille landsby. Med den skønneste udsigt til dal og bjerge, butikker indenfor rækkevidde – med bil altså – og fremkommeligt ad små veje, med pool, store terrasser og kun lidt have, med oliventræer, rosmarinbuske og fred og ro.
Hvis du selv går med drømmen om et eje en bolig sydpå – så undersøg grundigt hvor drømmen skal føre dig hen, inden du sætter købsprocessen i gang. For Frankrig er 12 gange større end Danmark – og der er langt fra syd til nord og øst til vest. Men måske er du allerede klar over beliggenheden – og ikke så lang tid om processen, som vi var. Til gengæld havde vi jo fornøjelsen af at komme rigtig meget rundt i landet – og se og opleve kulturen og livsstilen. Og har du fundet dit område, så kan det betale sig at holde sig til en enkelt mægler, som du bør briefe grundigt og benytte som købermægler for derved at få forslag til ejendomme. Dermed vil du opbygge en god tillid kunde og mægler imellem.
I FRANKRIG ER DEN samme bolig ofte sat til salg hos flere ejendomsmæglere samtidigt. Det kan indebære en vis forvirring for køberen, der kan risikere, at den ejendom, man har forelsket sig i og forhandler om, allerede er solgt til anden side. Dette system må man nødvendigvis affinde sig med, men flere og flere mæglere – heriblandt de danske – udarbejder eksklusivaftaler (enekommissionsaftaler) med sælgerne.
Når du nu har fundet din drømmebolig, så lad være med at vente for længe med at afgive et købstilbud – offre d’achat. Købstilbuddet er alene en hensigtserklæring – og ikke bindende for køber. I købstilbuddet bør der tages forbehold for de mest væsentlige forhold, f.eks. forbehold om at man skal kunne opnå finansiering, og eventuelt forbehold for en teknisk gennemgang af ejendommen. Stiller man for mange forbehold, kan det dog afskrække sælger. I visse tilfælde kan det være en fordel at vente med specifikke forbehold til udarbejdelsen af købsaftalen – compromis/promesse de vente.
Der bør også være en klausul om, at tilbuddet automatisk bortfalder ved udløb af acceptfristen, så køber ikke pludselig står med et købstilbud, som han selv mente var bortfaldet.
Frankrig har en fortrydelseslov ved ejendomshandel – Loi solidarité et renouvellement urbains (SRU). Det betyder, at køber efter købsaftalens underskrift har en fortrydelsesret på op til 10 dage. Det depositum, som køber har indbetalt til notaren, returneres efter max. 21 dage ved fortrydelse.
Ifølge loven skal sælger også tilvejebringe en række lovpligtige rapporter (diagnostics), der omhandler specifikke tekniske forhold omkring boligen, men der udleveres ikke en egentlig tilstandsrapport, som vi kender det i Danmark. Der gælder forskellige regler for omfanget af disse oplysninger, alt efter boligens alder, type og beliggenhed.
NOTAREN BERIGTIGER ALLE hushandler i Frankrig. Men selv om opgaven bl.a. er at afkræve stempelafgifter m.v. på statens vegne, er notaren ikke ansat af staten. Notaren er en selvstændig erhvervsdrivende, der af det franske justitsministerium er udnævnt til at yde juridisk rådgivning, og som har ene-adgang til at repræsentere det offentlige, når det drejer sig om handel med ejendom, bobehandling, ægtepagter m.v.
I princippet er notaren hverken købers eller sælgers mand, men det er nok klogt, at køber vælger sin egen notar. Man siger, at notaren koster omkring 7-8 pct., men i praksis er det knap en pct. plus moms af handelsbeløbet. Resten er tinglysningsafgift til det offentlige.
Hvis man køber ejendom i fællesskab med andre, skal man være opmærksom på, at hver gang ejerforholdet ændres, skal der et nyt skøde til. Og det betyder nyt notarbesøg med dertil hørende udgifter. Det kan derfor være en god ide at købe som SCI-selskab.
Vil man have yderligere tingbogsoplysninger, lokalplaner eller f.eks. oversat dokumenter i forbindelse med handelen, koster det ekstra. For nye huses vedkommende – ikke ældre end 5 år – eller et planlagt nybyggeri, er gebyret til staten nede på 2,5 pct.
Købsaftalen – compromis/promesse de vente – kan udarbejdes af enten ejendomsmægler eller notar, men det anbefales at lade notaren udarbejde den. Det endelige skøde – acte de vente – skal dog altid udstedes af notaren.
Ejendomsmægleren betales i princippet af sælger. Men hvis køber betaler salæret – selvfølgelig mod et tilsvarende nedslag i prisen – kan der i visse situationer spares stempelafgift på ca. 7 pct. af salæret. Den besparelse er værd at tage med.
Ved købsaftalens underskrivelse deponerer køber mellem 5 og 10 pct. af købesummen hos ejendomsmægleren eller notaren. Hele processen omkring en ejendomshandel varer typisk 3-6 måneder.
SOM TOMMELFINGERREGEL kan man regne med, at den årlige ydelse ikke bør overstige en tredjedel af ens disponible indkomst. Det er da også, hvad en fransk bank vil kigge på ved en låneansøgning. Hvad der betragtes som disponibel indkomst er dog i sig selv et spørgsmål, idet franskmændene ikke altid skelner mellem brutto- og nettobeløb på en dansk årsopgørelse. Og lånerens årsopgørelse og lønseddel er obligatorisk for den franske långiver.
Hvad enten man er fastboende eller blot vil have huset som sommerbolig, skal man have vurderet sin likviditet.
Her findes der gode muligheder i dag, fordi bl.a. Nykredit og Ringkøbing Landbobank er interesserede i samarbejde om lån i den udenlandske bolig. Dermed er der også mulighed for at finansiere et huskøb ved hjælp af sin friværdi i boligen derhjemme. Også friværdien i en allerede eksisterende fransk ejendom er det muligt at tage belåning i.
Det er dog vigtigt i sammenligningsfasen omhyggeligt at gennemgå alle gebyrer osv., idet der kan forekomme forskel i belåningsudgifterne. De danske banker finansierer dog ikke nybyggeri.
Tager man lån i en fransk bank, kræ-ver de stadigvæk til kreditvurderingen, at de vil se de sidste to års selvangivelser/ årsopgørelser, de vil vide hvor stor udbetaling, man kan præstere, og ens alder og helbred kommer også med i betragtning.
Når man samarbejder med finansieringsinstitutter, der er vant til at behandle udenlandske selvangivelser, er det ikke nødvendigt at have en oversættelse af den danske udgave. Men der er nok nogen der vil forlange at få en sammenskreven version af den danske årsopgørelse eller lønseddel.
Her kommer den næste lettelse ind for mange førstegangskøbere. De danske ejendomsmæglere, der har slået sig ned i især Sydfrankrig langs middelhavskysten, har ofte selv forbindelser til banker og hjælpere, ligesom de rådgiver ud fra danske præmisser.
Hos de franske ejendomsmæglere kan det være sværere at få hjælp. De koncentrerer sig i langt højere grad kun om at sælge ejendommen og bekymrer sig ikke om kundens finansieringsforhold – og de har sjældent ret meget begreb om det. Der er naturligvis undtagelser, fordi flere efterhånden arbejder sammen med banker og finansieringsinstitutter. Det sker især i de store byer hos ejendomsmæglere, der er rimelig store, men nogen egentlig rådgivning finder sjældent sted.
DER ARBEJDES MED finansieringsmuligheder på helt op til 100 pct., men almindeligvis ligger den mellem 50 og 80 pct. over en løbetid mellem 15 og 25 år (ifølge ny lov pr. 1/1-2022).
Som tommelfingerregel kan folk i de franske låneinstitutter over 60 år max få 15 års lån, ved 50-års alderen er finansieringsmulighederne op til 25 år (i banker som regel højst 20), og er man over 70 er der begrænsede muligheder.
Indkomsten for de kommende år bliver også vurderet, og jo mere arbejdsdygtig alderen er, des lettere lånemulighed og større lånebeløb.
Anderledes foregår det naturligvis, når f.eks. Nykredit og Ringkøbing Landbobank er inde i billedet. Grundlæggende fordi der herhjemme tages pant i ejendommen, mens franske lån som regel er personlige.
Ligesom i resten af verden ændrer renteniveauet i Frankrig sig for tiden, både når det gælder de fastforrentede lån og de variable renter.
Som hovedregel bør man optage lån til variabel rente i de første år. Der er nemlig en afgift på 3 pct. af restgælden ved at opsige et fastforrentet lån før udløb. Men denne regel kan ofte forhandles i en fransk bank. Svær kan en forhandling selvfølgelig være, hvis ikke man kan sproget, men også her står de danske ejendomsmæglere til rådighed.
Mange søger boligen finansieret for at undgå den franske formueskat, som beregnes for aktiver i Frankrig, hvis nettoværdi overstiger 1,3 mio. euro.
Afhængigt af lånets størrelse kræver banken et oprettelsesgebyr på fra 600 euro og opefter. Det kan variere, fordi ejendomsmæglerne kan opnå pæne rabatter hos samarbejdspartnerne – ja i enkelte tilfælde kan oprettelse af lånesagen ligefrem være gratis.
MEGET OFTE VIL MAN skulle tegne en livsforsikring for at få bevilget lån i Frankrig – assurance décès – som en ekstra sikkerhed for lånet. Livsforsikringen tegnes på grundlag af en helbredsundersøgelse, der kan laves af ens egen læge i Danmark. Den franske bank udleverer papirer på fransk og engelsk, der skal underskrives af den danske læge.
Men også her ser bankerne forskelligt på mulighederne. Er man under 65 år, er det muligt nogle steder at nøjes med at afgive en helbredserklæring i stedet for at gennemgå en reel helbredsundersø-gelse. Det kan dog også være afhængigt af lånets størrelse. Under alle omstændigheder får man papirerne udleveret eller tilsendt, når man anmoder om lån i et institut.
Og endelig er der tilfælde, hvor låneinstituttet helt ser bort fra forsikringer, hvis man erklærer, at man i Danmark både er arbejdsløshedsforsikret og indehaver af en pensions-/livsforsikringsordning.
Prisen for en forsikring er typisk 0,5 pct. årligt af lånets størrelse. Livsforsikringen, hvis præmie naturligvis gør ydelsen højere, har dog den fordel for ægtepar, at den afdøde ægtefælles del af lånet indfries.
FRANSKE EJENDOMME ER pålagt to årlige skatter. Taxes foncières og Taxe d’habitation. Taxes foncières svarer til vores ejendomsskat og opkræves en gang om året. Den er lokal og udregningsgrundlaget afhænger af de lokale forhold i den pågældende egn, amt og kommune.
Taxe d’habitation er en ejendomsværdiskat, der bl.a. beregnes ud fra det antal personer, som bebor huset og skal betales og beregnes ud fra hvem, der bebor ejendommen pr. 1. januar. Køber man altså efter denne skæringsdato, er det den tidligere ejer, der opkræves for skatten.
Har man fast bopæl i Frankrig – er fransk skatteborger – kan man påberåbe sig fradrag på grund af alder, husstand og andet. Køber man en endnu ikke opført ejendom skal man på et særligt skema huske at oplyse skattevæsenet om, når man får nøglerne udleveret. I dette tilfælde fritages man nemlig for det meste af kommuneskatten i 2 år. Det er en form for støtte for at få gang i byggeriet, ligesom de nævnte tinglysningsudgifter er mindre.
Har man skrevet under på et skøde inden ejendommen er færdigopført, kan man også sælge igen med halv stempelafgift, såfremt det sker inden fem år fra byggeriet var færdigt.
For lejligheders vedkommende er de to skatter højere end for villaer, i visse tilfælde dobbelt så høje. Dertil skal man huske bidrag til ejerforening og fællesudgifter, som man ikke altid selv er herre over.
Udgifter til el og varme er som alle andre steder stigende for tiden. Også vandafgifter kan være af en ganske anseelig størrelse – især hvis der er en stor pool i haven. Mindre kommuner kan dog have en fast, årlig vandafgift på et forud bestemt antal kubikmeter samt to faste dage om året, hvor man gratis må tappe vand til poolen. I andre kommuner foregår betalingen udelukkende ud fra vandmåleren – og så kan det blive en dyr affære at fylde en stor pool op. Andre har med held boret efter vand på deres grund – og så er det gratis.
Er gasnettet godt udbygget, er der gascentralvarme. Men ofte er der elvarme kombineret med pejs og olieradiatorer på hjul. I samme salgsopstilling kan man derfor komme ud for, at der skrives både el-, olie- og flaskegas. Brændsel kan være billigere end herhjemme, det hænger bl.a. sammen med afgifter og moms.
DEN FRANSKE EJENDOMS indtægter og udgifter påvirker den danske selvangivelse. Det medfører bl.a., at renteudgifter skal medtages på den danske selvangivelse, hvad enten lånet er optaget i Danmark eller i Frankrig.
Indtægter og udgifter på ejendommen skal opgøres på samme måde, som var det en dansk ejendom. Der er netop underskrevet en ny dobbeltbeskatningsaftale mellem Danmark og Frankrig, der forventes at træde i kraft pr. 1. januar 2023. Hvad den nøjagtig indebærer, står endnu ikke helt klart.
Siden år 2000 gælder de danske regler om ejendomsværdiskat, så ejere af fransk ejendom, anskaffet efter 2007, bliver pålagt ejendomsværdiskat på lige fod med danske ejendomme. Det kræver dog lidt af et regnestykke, idet Frankrig ikke regner med en løbende ejendomsvurdering, og idet Danmark med skattestop ikke kræver en ny vurdering af ejendomme.
DER SKAL OGSÅ INDSENDES en selvangivelse til de franske skattemyndigheder. Hvis der er tale om et sommerhus med udlejning, skal selvangivelsen sendes til et kontor for begrænset skattepligtige i Paris. Er man fastboende, sendes det lokalt med oplysninger om den øvrige indkomst.
Her bør man nok – i hvert fald første gang selvangivelsen skal udfyldes – søge professionel hjælp, idet der er tale om anseelige formularer på fransk, der kan være vanskelige at udfylde. Hjælpen må man søge lokalt, og en fransk revisor er ikke længe om at udfylde selvangivelsen.
Værd at gøre opmærksom på er, at der kun skal indgives selvangivelse i Frankrig, såfremt man udlejer eller ejer ejendommen via et SCI-selskab.
SÆLGER MAN EN DAG sin ejendom med fortjeneste, vil det franske skattevæsen gerne have en bid af kagen. Tidligere kunne man komme til at betale helt op til 33,33 pct. i avancebeskatning – det vil sige forskellen mellem købesummen og salgssummen minus visse fradrag. Denne regel er blevet ændret flere gange.
Det indebærer, at man skelner -mellem tre typer “sælgere”: 1) EU-borgere med skattepligt i Frankrig. 2) EU-borgere med skattepligt uden for Frankrig. 3) Bosiddende og skattepligtige uden for EU. Eftersom denne artikel lægger op til køb af ejendommen, så vil vi komme ind på salg af ejendom på et senere tidspunkt – ikke mindst i betragtning af ukendskabet til den kommende dobbeltbeskatningsaftale.
Under alle omstændigheder er det er en god investering at betale sig til råd og vejledning, inden man kaster sig ud i både køb og salg af ejendom. Her bør man benytte sig af eksperter på området – hvad enten de er i Frankrig eller i Danmark.
Uden gode konsulenter til at rådgive mig undervejs, ville denne artikel ikke være blevet så præcis. Derfor skal der lyde en tak til:
Ann-Sofie Juhl Kold Nielsen, Advokatfirmaet Kold Christensen, www.akc.dk
Nick Worm, EDC Max Immo www maximmo.dk
Peter Koch, ETACS Ejendomme www.etacs.dk
