Fra advokaten følger her meget kortfattet 10 gode råd, som man bør have med sig, når det gælder ejendomskøb i Frankrig. I næste nummer af La France går vi dybere ind i enkelte af punkterne.
Udgivet første gang i La FRANCE 2/2022 i april 2022.
1. MÆGLEREN Franske ejendomsmæglere har ikke det samme ansvar som danske mæglere, idet de ikke skal indhente tingbogsattester, skrive skøde osv. Alt det formelle klares af notaren. Den franske mægler er derimod mægler med stort M. Franskmænd elsker at handle, så brug mægleren til at forhandle. Sørg desuden for kun at handle med mæglere, som er dækket af en ansvarsforsikring.
2. PRISEN Franske ejendomsmæglere og notarer har adgang til statistik der viser, hvad ejendomme bliver handlet til i lokalområdet. Bed mægleren om at finde de relevante tal, så du kender dem inden du indgår i en forhandling om prisen. Den udbudte pris er ofte en pris med plads til forhandling, så vær ikke bange for at byde under den udbudte pris. Skal køber optage lån ved købet, indgår det i forhandlingen, fordi det forlænger sælgers usikkerhed.
3. EJENDOMMENS TILSTAND Franske ejendomme købes “som beset”. Det betyder, at man som køber ikke kan gøre krav gældende om mangler mod hverken sælger eller mægler, medmindre det kan bevises at de har afgivet urigtige oplysninger eller tilbageholdt relevante oplysninger for køber om kendte mangler. Som køber får man heller ikke en tilstandsrapport som i Danmark, der fortæller om tagets, murenes og kloakkens tilstand. Køber man et hus af ældre dato, er det derfor en god idé at få tjekket det af en byggesagkyndig, inden man underskriver købsaftalen, for at undgå ubehagelige overraskelser efter overtagelsen.
4. NOTAREN De franske notarer har monopol på berigtigelsen af ejendomsoverdragelser, og de fungerer derfor som embedsmænd og ikke som rådgiver for parterne. Notaren undersøger bl.a. ejerforhold, servitutter og tinglysningsforhold og har ansvaret for opfyldelsen af alle lovkrav og undersøgelser i forbindelse med handelen, herunder skattekrav. Oftest taler notaren kun fransk, så det er en god idé tidligt i forløbet at alliere sig med en franskkyndig juridisk rådgiver, så man fuldt ud forstår, hvad der skal skrives under på.
5. JURAEN En ejendomshandel i Frankrig forløber meget anderledes end i Danmark, og parternes rettigheder er anderledes, end man måske forventer. Derfor bør man sikre sig at få fuld indsigt i handelsdokumenterne, og fx have en franskkyndig advokat som bistand i sagen. Allerede i forbindelse med købet bør man gøre sig bekendt med evt. udfordringer med franske arveregler og arveafgifter, for måske skal ejerskabet justeres efter dem. Ugifte par, ægtepar med særbørn eller vennepar, der køber sammen, bør overveje, om et særligt fransk selskab skal stå som køber på skødet. Den rigtige løsning afhænger bl.a. af, om ejendommen skal udlejes, eller om den kun skal tjene som feriebolig for ejerne.
6. FRANSKE SKATTER OG EJERUDGIFTER Som ejer og bruger af en fransk ejendom skal man betale to franske ejendomsskatter: Taxe d’Habitation og Taxes Foncières. For nyere huse kan disse skatter være ganske høje, så det er derfor en god idé, at man så tidligt som muligt kender deres størrelse. Køber man en lejlighed kan de årlige ejerforeningsudgifter ligeledes være betragtelige, hvorfor man også bør kende disse på forhånd.
7. DANSK EJENDOMSVÆRDISKAT Når man køber en feriebolig i Frankrig, skal man hvert år betale dansk ejendomsværdiskat på 1% indtil 3.040.000 kr. og 3% derefter af ejendommens beregnede værdi tilbage i 2001/2002. Der gives fradrag i den danske ejendomsværdiskat for størstedelen af de franske ejendomsskatter Taxe d’Habitation og Taxes Foncières.
8. PROCESSEN En handel i Frankrig tager lang tid. Den indledes ofte med, at køber via mægleren afgiver et tilbud til sælger, som enten accepterer eller afviser. Når der er enighed om prisen, underskrives en betinget købsaftale, hvorefter sælger er forpligtet til at sælge, mens køber fortsat har mulighed for at fortryde, hvis betingelserne ikke opfyldes. Udover en generel fortrydelsesret på 10 dage har køber ret til at betinge handlen af, at der opnås finansiering, et forbehold der løber 30-60 dage efter købsaftalens underskrift. Hvis man køber kontant eller har sikkerhed for finansiering på forhånd, så kan man fraskrive sig finansieringsforbeholdet. Skødet underskrives typisk to-tre måneder efter købsaftalens underskrivelse, og overtagelse sker samme dag skødet underskrives.
9. UDGIFTERNE Udover købesummen skal man som køber påregne skødeomkostninger udover den forhandlede pris på omkring 7-8 % af købesummen. Omkostningerne består af notarhonorar og tinglysningsafgifter, som er fastsat ved lov og derfor ikke til forhandling. Dertil kommer udgifter til finansiering og rådgivning. Sælger betaler normalt mægleren, men det hænder, at mægleren foreslås betalt af køber, hvilket i visse tilfælde kan være acceptabelt.
10. SØG RÅDGIVNING INDEN KØB Selv om man godt kan købe en fransk ejendom uden at være bistået af en advokat, er der så store forskelle mellem danske og franske handler, ikke mindst med hensyn til ejerforhold, at det må tilrådes, at man på et tidligt tidspunkt i forløbet får rådgivning hos en advokat, der er kyndig i begge landes juridiske og skattemæssige forhold. Det kan blive ganske dyrt, hvis man først efterfølgende skal rette op på fejl eller uforudsete problemer.
